Prosto z budowy Justyny i Artura

Justyna, Artur i Kasia. To już trzecia rodzina, która na naszych łamach będzie opowiadać, jak powstaje jej pierwszy własny dom. Będą pisać o swoich problemach i radościach.
Działkę - po długich poszukiwaniach - kupiliśmy w 1999 roku. Wtedy jeszcze się wahaliśmy, czy lepiej budować dom (niezależność, mieszkanie poza miastem, cisza), czy kupić większe mieszkanie (lepszy dojazd do pracy, bliżej do wszystkiego, a przede wszystkim większe poczucie bezpieczeństwa). Ale przecież... kradzieże i napady zdarzają się i w blokach. A do dojazdów już się przyzwyczailiśmy... I tak na początku 2002 roku zapadła decyzja o budowie.

Projekt architektoniczny

Przejrzeliśmy setki projektów gotowych, dostępnych w czasopismach i internecie. Nie znaleźliśmy nic, co w pełni by nam odpowiadało. Ale nie straciliśmy czasu: wizja naszego domu lepiej się skrystalizowała.

Nie znalazłszy odpowiedniego projektu, postanowiliśmy, że będzie zrobiony specjalnie dla nas. Zaraz potem zrezygnowaliśmy z oferty znajomego, który zaproponował nam projekt architektoniczny na zasadzie "dogadamy się". Koszty uzupełnienia tego projektu o część konstrukcyjną okazały się bowiem bardzo wysokie.

Szukaliśmy dalej. I wtedy znaleźliśmy na stronie internetowej ofertę pracowni architektonicznej Archon+. Proponowała wykonanie projektu indywidualnego, który później sprzedawany byłby jako gotowy. Za około 1/3 ceny projektu wykonywanego na indywidualne zamówienie! Wydawało się to atrakcyjne, zwłaszcza że projekty gotowe z tej pracowni najbardziej nam odpowiadały. Z początku baliśmy się trochę współpracy na odległość (prawie 300 km) - z kontaktami tylko przez e-mail lub telefon - ale w końcu decyzja zapadła.

Plan był taki: przemyśleć projekt architektoniczny tak, by nie wymagał kosztownych przeróbek w przyszłości. Nie spieszyło się nam (budowa miała się rozpocząć dopiero w kolejnym sezonie), nękaliśmy więc pracownię architektoniczną, by przedstawiała różne propozycje odpowiadające naszym kolejnym pomysłom. Ogólna koncepcja domu została opracowana jeszcze przed zawarciem formalnej umowy.

Zanim współpraca z pracownią projektową zaczęła się na dobre, nasza własna wizja domu - zdawałoby się skrystalizowana i oszlifowana podczas długich poszukiwań - ujawniła sporo braków. Okazało się, że bez doświadczenia i wiedzy architektonicznej łatwo zapomnieć o rzeczach ważnych dla funkcjonowania domu. Na szczęście projektant cierpliwie łączył w rozsądną całość nasze wyobrażenia o domu z regułami architektury.

Zmagania z projektem

"Wymiana myśli" z architektem była dość intensywna. Powoli, podobno niesłusznie, zaczynaliśmy dochodzić do wniosku, że jesteśmy uciążliwymi klientami. A oto wokół jakich spraw toczyły się dyskusje.

Poziom podłóg na parterze

Architekt zachęcał nas do zróżnicowania poziomu podłóg na parterze. Argumentował, że o ile salon ze względu na swoją powierzchnię może być wyższy, to planowane na tym samym poziomie małe pomieszczenia nie powinny być zbyt wysokie, gdyż narusza to ich proporcje, co niezbyt dobrze wygląda. My nie chcieliśmy ani wizualnie dzielić przestrzeni, ani mieć na parterze schodów, o które będziemy się potykać. Woleliśmy jednakową wysokość na całym poziomie. Wybraliśmy rozwiązanie kompromisowe: w małych pomieszczeniach parteru będą zrobione podwieszane sufity, które wizualnie je obniżą.

Drzwi wejściowe we wnęce

Drzwi we wnęce wydawały się nam bardzo dekoracyjne. Usłyszeliśmy jednak, że jest to niestety niebezpieczne rozwiązanie, bo wnęka stanowi doskonałe udogodnienie dla złodziei - zwłaszcza, gdy do domu wchodzi się nie od ulicy, ale z boku (jak u nas). Zwyciężył zdrowy rozsądek; zamiast 0,5 m wnęka będzie miała zaledwie kilkanaście centymetrów.

Kształt "jaskółek" na dachu

Podobają się nam dachy ścięte na końcach (naczółkowe). Archon+ preferuje dachy zakończone "ostro". Rozbieżność zdań spowodowała, że wersja projektu przeznaczona do sprzedaży miała się różnić od wykonanej dla nas. Ostatecznie stanęło jednak na naszym.

Rozmieszczenie okien na elewacji oraz kształt i umiejscowienie wykusza

Razi nas przypadkowe i chaotyczne rozmieszczenie okien na elewacjach budynku. Na etapie projektowania długo rozważaliśmy, jak pogodzić zewnętrzny wygląd domu z jego wewnętrznym układem. Bardzo nam zależało na symetrii i uporządkowaniu. W dużej mierze chyba udało się nam pogodzić funkcjonalność z wyglądem, chociaż nie znaleźliśmy sposobu, żeby wykusz znajdował się na środku elewacji frontowej i jednocześnie na środku jadalni. Zwyciężył wygląd zewnętrzny. Mamy nadzieję, że brak symetrii w jadalni uda się nam zniwelować wystrojem wnętrza.

Umiejscowienie kominka

Chcieliśmy tak zaplanować rozkład pomieszczeń, żeby mieć w miarę wygodne przejście z kuchni przez jadalnię i salon do pokoju telewizyjnego. Na rysunkach kilkakrotnie próbowaliśmy przesuwać ściany wewnętrzne i zewnętrzne oraz kominek. W jednej z ciekawszych wersji kominek został umieszczony pośrodku ściany przy podeście schodów, co wydało się nam atrakcyjne. Niestety, nie zostało wtedy dość miejsca na przejście. Ostatecznie kominek znalazł się w rogu pomieszczenia.

Połączenie kotłowni i pomieszczenia gospodarczego

W pierwotnej wersji projektu te dwa pomieszczenia były rozdzielone. Uznaliśmy jednak, że lepiej będzie je połączyć. Dzięki temu kotłownia stała się pomieszczeniem ze ścianą zewnętrzną, łatwiej więc będzie zapewnić odpowiedni dopływ powietrza dla kotła.

Rodzaj stropu

Chcieliśmy mieć popularny w okolicach Warszawy strop gęstożebrowy. Pani architekt nie udało się przekonać nas do żelbetowego stropu wylewanego. Rozmowy z osobami dobrze zorientowanymi sprawiły, że wystraszyliśmy się przede wszystkim perspektywy wykonywania szalunku (podobno dłużej też trzeba czekać na związanie betonu) oraz większej akustyczności stropu wylewanego. Jedyną jego zaletą była mniejsza grubość (około 10 cm mniej).

Ogrodzenie

Kupiona przez nas działka była prawie całkowicie ogrodzona (zwykła siatka, bez podmurówki), nie miała tylko bramy wjazdowej. W trakcie wykonywania kanalizacji ogrodzenie od strony drogi trzeba było jednak rozebrać, gdyż pokrywało się z przebiegiem rur. Trochę się niepokoiliśmy, że utrudni to organizację budowy (trzeba będzie wszystko codziennie chować, skoro teren nie jest chroniony). Tymczasem wbrew naszym obawom sytuacja taka odpowiadała wybranemu później wykonawcy, ponieważ ułatwiała manewry ciężarówek i wyładunek materiałów.

Uzbrojenie działki

W momencie zakupu, na działce była już woda (wodociąg przechodzący przez działkę). Brakowało kanalizacji, prądu i gazu.

Kanalizacja

Mieliśmy szczęście. Niedługo po kupieniu działki zawiązał się społeczny komitet budowy kanalizacji, który za pieniądze gminy oraz częściowo właścicieli nieruchomości zajął się rozbudową istniejącej sieci. W związku z tym zniknął problem budowy szamba i konieczność załatwiania jakichkolwiek związanych z nim formalności. Musieliśmy tylko wpłacać co jakiś czas ratę i czekać, aż na działce pojawi się studzienka kanalizacyjna.

Prąd

Doszliśmy do porozumienia z sąsiadami, którzy kilka lat wcześniej na własny koszt wykonali energetyczną linię zasilającą. Zwróciliśmy im część poniesionych nakładów i pozostało nam już tylko doprowadzenie prądu do naszej działki. Mieliśmy pewien problem: jak pogodzić wymóg gminy, dotyczący uzgodnienia projektu przyłącza energetycznego w Zakładzie Uzgodnień Dokumentacji (ZUD) z faktem, że zakład energetyczny traktował doprowadzenie prądu od sąsiada do naszej działki jako "wewnętrzną linię zasilającą", która nie wymaga projektu (a wiadomo, że każdy projekt kosztuje). Ostatecznie uzgodniliśmy przebieg tej linii (a w szczególności część poza naszą działką) oraz wszystkie inne przyłącza, umieszczając wszystko na projekcie przyłącza wody (za namową projektanta).

Gaz

Na etapie projektu musieliśmy również ustalić, jak chcemy ogrzać nasz przyszły dom. Bardzo nam się podobała koncepcja pompy ciepła ("czysta" energia), jednak koszty jej założenia były przerażające (w dobrze wyposażonej wersji instalacji około 60 000 złotych). Zdecydowaliśmy się ostatecznie na wykonanie gazociągu. Ponieważ okazało się, że jest tym również zainteresowanych kilku sąsiadów, koszty tej inwestycji znacznie zmalały.

Formalności

Za radą doświadczonych znajomych i czasopism budowlanych przeznaczyliśmy jeden rok przed rozpoczęciem właściwej budowy na spokojne (jak się nam wówczas wydawało) załatwienie formalności i doprowadzenie do działki brakujących mediów: prądu i gazu.

Uzyskanie poszczególnych warunków zabudowy i dostawy mediów nie stanowiło problemu. Trudne (delikatnie mówiąc) było natomiast uzyskanie w urzędzie gminy potwierdzenia uprawomocnienia się warunków na budowę gazociągu (co należało przedstawić w ZUD-ie). Potwierdzenie takie gmina może wydać, jeżeli żaden z sąsiadów nie wniesie sprzeciwu. Urzędnicy gminni uparli się, że muszą dostać potwierdzenie odbioru pism w tej sprawie od wszystkich zainteresowanych osób. Mieliśmy pecha. Dwóch z ośmiu współwłaścicieli drogi, przez którą miały być prowadzone przyłącza (sam gazociąg miał się znajdować w działce gminnej), przebywa za granicą. Listy polecone wysyłane były do nich trzy razy z rzędu, co łącznie zajęło prawie dwa miesiące. Nie pomogły argumenty, że kodeks postępowania administracyjnego przewiduje tego typu sytuacje i wyraźnie określa, kiedy pismo uważa się za doręczone (do dzisiaj nie wiemy, na podstawie jakich uregulowań prawnych gmina postępowała w taki a nie inny sposób).

Sporo energii kosztowało nas również przekonanie urzędników gminy i zakładu gazowniczego, że przeprowadzenie przyłączy przez drogę będącą współwłasnością kilku osób to czynność kwalifikująca się do tzw. zwykłego zarządu nieruchomością, a tonie wymaga uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli (jedynie większości - pod warunkiem, że żaden z pozostałych nie wniesie sprzeciwu). Na szczęście Sąd Najwyższy wypowiedział się już kiedyś w powyższej kwestii i po przytoczeniu wyroku prawnikowi gminy nie było już wątpliwości, kto ma rację. Dla nas oznaczało to, że biurokracja i "nadgorliwość" urzędników nie zablokuje już budowy gazociągu.

Na szczęście nie zawsze było tak źle. W tej samej gminie zdarzały się również działania mało sformalizowane, kiedy to urzędnik bezinteresownie wykazywał się dobrymi intencjami i życzliwością.

Po uzyskaniu prawomocnych warunków zabudowy i dostawy mediów, opracowaniu projektu architektonicznego i budowlanego domu oraz projektu przyłącza wodociągowego (gazowe zostało potraktowane jako odrębna sprawa), a także po uzgodnieniach dokonanych w Zakładzie Uzgodnień Dokumentacji, przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, pozostało nam jeszcze:

. opracowanie planu zagospodarowania działki,

. uzgodnienie planu zagospodarowania w zarządzie melioracji,

. odrolnienie części działki znajdującej się pod budynkiem (była to czysta formalność, bo działka znajdowała się na terenie przeznaczonym pod zabudowę).

Z tym na szczęście nie mieliśmy większych problemów (przynajmniej formalnych). Za to - po uzyskaniu od zarządu melioracji potwierdzenia o przebiegu istniejących na naszej działce drenów - okazało się, że są one umiejscowione dokładnie prostopadle do wersji przebiegu, którą podano kilka lat wcześniej (a którą otrzymaliśmy od poprzedniego właściciela działki). No cóż, zarząd melioracji też może się pomylić lub mieć nieprawdziwe dane. Na razie postanowiliśmy nie wnikać, która wersja jest prawdziwa, tylko uważać w trakcie budowy.

Po zebraniu wszystkich dokumentów złożyliśmy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Uzyskaliśmy je praktycznie bez problemu.

Najważniejsza refleksja z tego etapu? Nie doceniliśmy ilości czasu, jaki trzeba poświęcić na załatwienie wszelkich formalności związanych z budową. Za główną tego przyczynę uznajemy "opór materii", a także naszą niechęć do stosowania w kontaktach z urzędnikami innych argumentów niż zwykła wymiana zdań.