Polski rynek nieruchomości w ostatnich latach stał się areną dynamicznych wzrostów cen, co skłania posiadaczy kapitału do poszukiwania alternatyw poza granicami kraju. W największych polskich metropoliach bariera wejścia na rynek inwestycyjny przesunęła się znacząco w górę.
Dane Domiporta.pl wskazują, że przykładowo w Warszawie za kawalerkę o powierzchni około 30 metrów kwadratowych trzeba zapłacić średnio ponad 600 tysięcy złotych. W Krakowie czy Wrocławiu stawki są nieco niższe, ale wciąż oscylują wokół kwot, które na rynkach zagranicznych pozwalają na zakup znacznie większych i atrakcyjniej zlokalizowanych lokali. To właśnie relacja ceny do potencjalnego standardu i lokalizacji jest głównym motorem napędowym turystyki inwestycyjnej Polaków, którzy analizują dostępne w serwisie Domiporta.pl oferty sprzedaży mieszkań pod kątem dywersyfikacji portfela.
Nieruchomości na południu Europy wciąż w cenie
Hiszpania i Portugalia od lat stanowią pierwszy wybór dla inwestorów znad Wisły, szukających połączenia zysku z możliwością osobistego korzystania z nieruchomości w wakacje. Porównania cenowe wypadają tu często na niekorzyść rodzimego rynku. Kwota, którą w Polsce trzeba przeznaczyć na niewielki lokal w dużym mieście, na Półwyspie Iberyjskim może wystarczyć na przestronny apartament. Na rynku pojawiają się oferty nowych, trzypokojowych mieszkań w okolicach Alicante, których cena jest niższa niż średnia stawka za krakowską kawalerkę.
Choć Portugalia postrzegana jest jako kierunek nieco droższy, również tam, poza ścisłymi centrami Lizbony czy Porto, można znaleźć nieruchomości w cenach dostępnych dla polskiej klasy średniej. Niższe wyceny w niektórych regionach południa Europy wynikają wciąż z zaszłości ekonomicznych i lokalnej specyfiki rynku pracy, co dla inwestora z zewnątrz stanowi okazję do zakupu aktywów poniżej stawek znanych z warszawskiego czy trójmiejskiego podwórka.
Dla osób dysponujących mniejszym budżetem naturalnym kierunkiem pozostaje Bułgaria. Kraj ten oferuje jeden z najniższych progów wejścia w inwestycje w nieruchomości w Unii Europejskiej. Wg danych Domiporty, kawalerkę w popularnym kurorcie, takim jak Słoneczny Brzeg, można nabyć za równowartość około 100 tysięcy złotych. Z kolei budżet pozwalający na zakup kawalerki w Krakowie, w bułgarskim Nesebarze może wystarczyć na blisko 100-metrowy apartament blisko plaży. Bułgarski rynek jest mniej rozgrzany niż polski, co przekłada się na stabilniejszą, choć niższą wycenę aktywów.
Egzotyczny zwrot ku Azji
Na mapie inwestycyjnej Polaków coraz wyraźniej zaznacza się nowy, egzotyczny kierunek. Dotychczasowa dominacja europejskich kurortów ustępuje miejsca lokalizacjom azjatyckim, ze szczególnym uwzględnieniem Tajlandii. Obserwatorzy rynku odnotowują, że na wyspie Phuket Polacy stanowią obecnie jedną z dominujących grup kupujących, odpowiadając za znaczną część transakcji w segmencie luksusowym. Inwestorów przyciąga tam relacja ceny do standardu, która wypada korzystnie nawet na tle południowej Europy. Luksusowe apartamenty typu condo na tej tajlandzkiej wyspie wyceniane są na poziomy zaczynające się od około 450 tysięcy złotych, co przy obecnych kursach walut i cenach w Polsce stanowi konkurencyjną ofertę.
Wzrost zainteresowania Tajlandią nie jest przypadkowy i wiąże się z dynamicznym rozwojem turystyki w tym regionie. Wysokie obłożenie hoteli, sięgające w szczycie sezonu niemal stu procent, generuje naturalny popyt na bazę noclegową, co stymuluje rynek wynajmu krótkoterminowego. Dodatkowym czynnikiem jest rozbudowa infrastruktury na samej wyspie, w tym sieci drogowej i lotniska, co podnosi atrakcyjność gruntów. Sytuacja ta bywa porównywana do boomu inwestycyjnego, jaki miał miejsce w Hiszpanii dwie dekady temu, gdzie ograniczona podaż ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach windowała ceny w górę.
Podatkowa rzeczywistość na zagranicznych rynkach nieruchomości
Decyzja o zakupie domu czy mieszkania za granicą nie powinna opierać się wyłącznie na cenie zakupu, ale musi uwzględniać także koszty utrzymania, które mogą znacznie różnić się od polskich realiów. Doskonałym przykładem jest Hiszpania, gdzie funkcjonuje podatek katastralny (IBI). W przeciwieństwie do polskiego podatku od nieruchomości, który naliczany jest od powierzchni i jest relatywnie niski, hiszpańska danina zależy od wartości katastralnej nieruchomości. Stawki różnią się w zależności od gminy i mogą wynosić od ułamka procenta do ponad jednego procenta wartości lokalu.
W praktyce oznacza to, że właściciel apartamentu w prestiżowej lokalizacji, takiej jak Marbella, może być zobowiązany do zapłaty kilku, a w skrajnych przypadkach nawet kilkunastu tysięcy złotych rocznie samego podatku. Jest to koszt stały, niezależny od tego, czy nieruchomość na siebie zarabia, czy stoi pusta. System poboru tych opłat jest w Hiszpanii zautomatyzowany, a należności często są ściągane bezpośrednio z konta bankowego właściciela. Dla inwestora przyzwyczajonego do polskich stawek, gdzie opłaty roczne liczone są zazwyczaj w setkach złotych, zderzenie z systemem katastralnym może być bolesnym zaskoczeniem, znacząco wpływającym na rentowność całej inwestycji.
Warto zauważyć, że gdy spojrzy się na średnie ceny nieruchomości w Warszawie, różnica w cenie zakupu może zrekompensować wyższe koszty utrzymania za granicą, jednak wymaga to precyzyjnej kalkulacji. Międzynarodowe instytucje finansowe od lat sugerują, że systemy oparte na wartości nieruchomości są bardziej efektywne ekonomicznie, co widać na przykładzie rynków zachodnich. Polski inwestor, wybierając zagraniczną lokalizację, musi więc brać pod uwagę nie tylko potencjał wzrostu wartości samego muru, ale także lokalne prawo podatkowe, które w krajach takich jak Hiszpania, Niemcy czy Francja jest znacznie bardziej restrykcyjne dla portfela właściciela niż rodzime regulacje. Zamiast kawalerki w stolicy, którą pokazują warszawskie ogłoszenia sprzedaży, można mieć apartament z widokiem na morze, ale wiąże się to z wejściem w zupełnie inny reżim prawno-podatkowy.
